Товарищества собственников жилья

Товарищества собственников жилья в Томске — одна из форм управления жилым фондом.

По данным Мэрии на территории города Томска действует ТСЖ в 650 домах (11 процентах от общего числа многоквартирных жилых домов) (в 2008 году — 341 ТСЖ, под управлением которых находятся 535 многоквартирных домов).

По условиям 185-го федерального закона не менее 10 процентов многоквартирных домов Томска должны иметь форму управления домом — товарищество собственников жилья (ТСЖ). Только при выполнении этого условия областной центр мог рассчитывать на получение средств на капитальный ремонт домов из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ в 2009 году.

В Кировском районе (по данным на конец 2008 г.[1]) зарегистрировано 113 ТСЖ, которые объединяют 174 дома, в Советском — 82 ТСЖ (они объединяют 99 домов), в Октябрьском — 82 (162 дома), в Ленинском районе — 64 ТСЖ, которые объединяют 100 домов.

В соответствии со статьей 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственники помещений должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (в дальнейшем Домом):

• Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• Управление управляющей организацией.

Примеры ТСЖ

• ТСЖ «Северянин-2», ул. Яковлева. Председатель Виктор Карельский, тел./факс 653100. сот. 89609722700, V653100yandex.ru. Skype- V653100, сайт- http://v653100.narod2.ru/
• ТСЖ «Спартак», 634062, г. Томск ул. Беринга, 1/1, Постникова О.А.
• ТСЖ «Говоровское», ул. Говорова, 46. Большой 8-подъездный 9-этажный дом находится в отличном состоянии[2]. Руководит ТСЖ Людмила Стрельникова.
• ТСЖ «Жилой дом Ленина, 120». Председатель Николай Махнёв
• ТСЖ «Мирный», председатель Валентина Радзиевская
• ТСЖ «Ясень», председатель Нина Кладовая
• ТСЖ «Наш дом», Белинского, 33/1
• ТСЖ «Армейское-2», ул. 5-й Армии, д.13 [3]
• ТСЖ «Сергея Лазо, 25»
• ТСЖ «Мамонтова, 7». Построили детский спортивно-игровой комплекс «Мамонтёнок».
• ТСЖ «Берёзовая роща», ул. Карла Ильмера, 10/2. Руководитель Можайская Анна Петровна. Жильцы (старшеклассники, студенты, их родители) в 2008 году оборудовали спортивный зал в доме: на полметра вынули грунт, выложен пол, обшиты стены, проведено отопление, поставлено пластиковое окно. Следом — комната отдыха, тренерская, потолок, изолирование трубы. В 2007 году в цокольном этаже оборудовали детский клуб по интересам. В рамках проекта «Счастливое детство» во дворе начал работать детский лагерь, с детьми летом занимались студенты ТГПУ. В ТСЖ проводятся праздники «Наш двор», «День знаний». Дети и родители летом помогают с озеленением и уборкой двора.
• ТСЖ «Бирюкова, 12». Руководитель Ковалёва Ольга Михайловна. Проект «Спортландия». В Солнечном микрорайоне активисты двух многоквартирных домов № 10 и 12 по ул.Бирюкова оборудовали площадку на деньги муниципального гранта (2008 г.): проведено буреие, бетонирование спортплощадки, приобретены металл и сетка-рабица для ограждения, закуплены футбольные ворота. Теперь здесь спортинструктор начал проводить занятия с местными жителями по футболу, баскетболу и волейболу.
• ТСЖ Бирюкова, 10. Руководитель Титова Татьяна Михайловна. Проект «Жизнь продолжается». Благодаря усилиям жителей микрорайона Солнечный в нём появилось ещё одно место, где пенсионеры (а их в микрорайоне около полутора тысяч) могут проводить свой досуг. Найдено помещение, которое используется как штаб актива ветеранов. Здесь планируется оказывать консультационную помощь пенсионерам по любым вопросам, проводить праздники, дни рождения, тематические встречи с молодыми.
• ЖСК «Горизонт»
• ЖСК «Звездочка»

Как зарегистрировать созданное товарищество собственников жилья?

Документы должны быть представлены нам не позже трех месяцев со дня принятия решения о создании ТСЖ. Для регистрации нужно принести: заявление, подписанное уполномоченным лицом, с указанием его фамилии, имени, отчества, места жительства и контактных телефонов; учредительные документы (устав) в трех экземплярах. Два экземпляра решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава (с указанием состава избранных органов); также в двух экземплярах должны быть представлены сведения об учредителях; квитанция об уплате государственной пошлины; информация об адресе постоянно действующего органа ТСЖ, по которому можно связаться с ним.

Если вы являетесь собственником квартиры, вас должны были привлечь к участию в голосовании. Жилищный кодекс РФ предусматривает, что решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа голосов. Наиболее распространенная ошибка, когда на собрании или при заочном голосовании подсчет голосов ведется по принципу «одна квартира — один голос» либо когда количество голосов определяют по количеству комнат. На самом деле количество голосов равно количеству собственников квартиры.

Заочное голосование оформляется письменными решениями собственников. В решении должны быть указаны сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности на квартиру, конкретное решение по каждому вопросу («за», «против», «воздержался»). Документы о создании ТСЖ, сданные в управление Росрегистрации, проходят экспертизу, и при выявлении фактов нарушения закона, противоречий закону в учредительных документах выносят решение об отказе в регистрации.

Более подробную информацию можно получить на личном приеме либо по телефону у специалистов отдела регистрации некоммерческих организаций Россрегистрации (г. Томск, ул. Пушкина, 3, тел. 65-27-89).

Как сменить председателя?

Что необходимо для регистрации смены председателя товарищества? Сведения о председателе, то есть лице, имеющем право действовать без доверенности от имени некоммерческой организации, содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Для внесения изменений в ЕГРЮЛ необходимо представить: заявление о внесении изменений, с приложениями (форма N РН 0004) в двух экземплярах. И решение (протокол, выписка из протокола) руководящего органа садоводческого товарищества, подтверждающее сведения, подлежащие изменению, — в двух экземплярах.

Что делать при проверке?

Какие права и обязанности есть у нашей организации при проведении Росрегистрацией проверки деятельности общества на предмет соответствия учредительным документам? Права и обязанности проверяемой некоммерческой организации (НКО) и уполномоченных лиц данной организации установлены федеральным законодательством. Подробно они регламентированы приказом Минюста России № 222 от 22 июня 2006 года. Руководитель проверяемой организации (или иное лицо, ответственное за взаимодействие с проверяющими) должен давать пояснения по существу заданных вопросов, представлять по письменному требованию в установленные проверяющим сроки необходимые документы или их заверенные копии. Он вправе в 10-дневный срок с момента получения акта проверки ознакомиться с этим документом, представить письменные возражения по акту, требовать возврата подлинников документов, представленных в ходе проверки, обжаловать действия проверяющих руководителю управления Росрегистрации по Томской области.

Чем органы местного самоуправления могут помочь ТСЖ

Статья 165 ЖК РФ налагает на органы местного самоуправления обязанность создавать условия для управления населением многоквартирными домами. Органы местного самоуправления принимают участие в процедуре создания ТСЖ. Так, по заявлению инициаторов — собственников помещений — орган местного самоуправления предоставляет информацию о технической характеристике дома, о собственниках помещений, о состоянии расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Структурное подразделение органа местного самоуправления, в функции которого входит распоряжение муниципальным имуществом, издает приказ о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ и исключении его из муниципальной собственности.

Органы местного самоуправления играют значительную роль и на этапе оформления земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений. К полномочиям Главы муниципального образования относится рассмотрение заявления о формировании земельного участка для передачи. Также орган местного самоуправления готовит распоряжение об утверждении проекта границ земельного участка, подлежащего передаче в общую долевую собственность, и выносит решение о бесплатной передаче земельного участка в такую собственность.

Но участие органов местного самоуправления в развитии ТСЖ не должно ограничиваться указанными действиями. Деятельность ТСЖ не будет иметь успеха без поддержки муниципальных властей. Можно выделить несколько инструментов взаимодействия органов местного самоуправления и ТСЖ.

Правовое регулирование

Оно состоит в подготовке необходимой нормативной базы для перехода муниципальных домов в управление их жителями (утверждение порядка передачи домов в управление ТСЖ , предоставления субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов и т. п.).

Финансово-экономическое стимулирование

Оно заключается в финансовой поддержке ТСЖ, например, при проведении капитального ремонта многоквартирных домов. Такая возможность предусмотрена статьей 165 ЖК РФ, которая устанавливает, что органы местного самоуправления могут предоставлять ТСЖ бюджетные средства на эти цели.

Также возможно оказание финансовой поддержки ТСЖ — победителям конкурсов по улучшению состояния общего имущества, условий жизни в многоквартирных домах.

Организационные меры

Создание специального подразделения, уполномоченного вести работу с ТСЖ (разрабатывать нормативные документы, определять принципы поддержки ТСЖ и взаимодействия их с администрацией, обучать и консультировать председателей и членов правлений). Так, в г. Пермь в 2000 году был организован Фонд содействия ТСЖ. Деятельность пермского Фонда контролируется депутатами городской думы.

Например, в г. Сочи создана рабочая группа по поддержке деятельности ТСЖ. В нее входят представители администрации города, городского Собрания, Общественной палаты, управляющих компаний и ТСЖ. Она призвана оказывать методическую, информационную, организационную и учебную поддержку ТСЖ, служить общественным арбитром во взаимоотношениях с коммунальными предприятиями города.

Информирование и обучающая деятельность

Деятельность органов местного самоуправления по информационной поддержке ТСЖ может включать ряд мероприятий:

• издание и распространение информационных материалов (плакатов, брошюр, социальных роликов);

поддержка проектов СМИ по р азъяснению населению существующей нормативно-правовой базы о ТСЖ, различных вопросов их деятельности и распространению положительного опыта работы лучших товариществ;

• проведение семинаров и конференций по вопросам управления домом посредством ТСЖ;
• разработка учебных материалов и программ для обучения собственников квартир, председателей и членов правлений ТСЖ, специалистов жилищно-коммунальной сферы;
• поддержка учебных центров и клубов.

Все указанные мероприятия целесообразно объединять в специальные программы по поддержке ТСЖ. Это поможет избежать различных противоречий между ними, дублирования функций, обеспечит их комплексность. Такие программы были приняты в некоторых муниципальных образованиях РФ. Например, в г. Томске решением городской Думы от 31.01.2006 г. была утверждена целевая программа «Развитие общественного самоуправления в г. Томске» на 2006 г. Среди прочих мероприятий программа предусматривает оказание информационно-методической, правовой, материальной, организационно-технической поддержки деятельности ТСЖ ; проведение конкурсов для ТСЖ. В г. Пермь в 2000—2004 гг. действовала целевая программа «Содействие в создании и деятельности ТСЖ в городе Перми».

Трудности в деятельности ТСЖ

Деятельность по созданию ТСЖ связана с рядом трудностей, обусловленных менталитетом населения, правовой безграмотностью и другими причинами. Это обстоятельство требует активного участия органов местного самоуправления в развитии институтов поддержки ТСЖ. Полезно учитывать опыт тех муниципальных образований, где реформирование ЖКХ идет по инициативе и при поддержке органов местного самоуправления (г. Москва, Санкт-Петербург, Тюмень, Нижний Новгород, Пермь и др.) и строить систему муниципального управления на основе тесного взаимодействия местных властей и общественности.

Деятельность объединений собственников регламентируется только Жилищным кодексом РФ, в котором очень много «белых пятен», и непосредственно уставами товариществ. По сути, Устав ТСЖ является главным документом товарищества, который может сплотить жителей, но может и расколоть[4].

Городские власти отдают ТСЖ приоритет перед другими формами управления домом, и именно товарищества должны решать — заключать договор с управляющей компанией или обслуживать дом самостоятельно. В Томске, как отмечает ТСЖ.ру, происходит рейдерский захват товариществ собственников жилья. С 2009 года в Томске участились случаи расколов в ТСЖ и последующего увода домов под управляющие компании. Именно в это время в коммуналку, а конкретно на ремонт жилья, начали приходить большие федеральные деньги. При этом отмечено что давление на жильцов и руководство ТСЖ оказывали все, от районной администрацию до ОБЭП и прокуратуры. Есть примеры, когда УК захватывали власть на домах, где были созданы ТСЖ — Красноармейская, 16, Московский тракт, 6/3, товарищество в МПС «Северный» и другие. Появилось много публикаций с большим количестовм негатива в сторону ТСЖ, с комментариями управляющих компаний. Чувствуется заинтересованность в сторону управляющих компаний.

ТСЖ — это некоммерческая организация, и отсутствие оборотных средств не позволяет ей своевременно производить оплату ЖКУ за тех собственников, которые имеют задолженность. Как следствие, предприятия-поставщики воды, тепла, электроэнергии начинают ограничивать поставку своих услуг всему дому, что противозаконно. И таких примеров в Томске сегодня достаточно.

У товариществ собственников жилья (ТСЖ) есть три угрозы. Одна исходит от поставщиков ресурсов в лице ТГК-11 и Томской энергосбытовой компании. Другая — от управляющих компаний, промышляющих рейдерством в отношении больших многоквартирных домов. А третья — от самих членов ТСЖ.

Ссылки

• Документы по управлению жилищным фондом на сайте обладминистрации
• Ответы на часто задаваемые вопросы / Имеют ли право отключить наш дом от отопления, если ТСЖ имеет задолженность перед ресурсоснабжающей организацией?
• Рекомендации по управлению многоквартирным домом
• Почему ТСЖ проигрывают в конкурентной борьбе управляющим компаниям?

См. также

• Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме‎
• Общественное самоуправление